Процедура оформления в собственность недвижимости во Франции

Законодательство Франции не ограничивает иностранцев в покупке недвижимого имущества на своих территориях, то есть покупать и оформлять недвижимость в собственность можно на любое физическое или юридическое лицо. Схема приобретения недвижимости во Франции в целом соответствует европейским стандартам, хотя, конечно, имеется своя специфика.

Итак, после того как вы выбрали понравившийся вам объект и решили его купить, начинается процесс переговоров с собственником об условиях покупки: конечная цена, мебель, специальные условия (например, обязательство устранить какие-то недостатки), сроки и условия оплаты, оформление. Это то самое тонкое место, где самостоятельная покупка без хорошего знания языка и опыта сделок может вам дорого обойтись: нотариусы во Франции проверяют чистоту сделки и отвечают за нее материально по закону, но действуют строго в рамках своих обязанностей, а продавцы и представляющие их агенты - в рамках своих интересов. В случае же покупки с нами, на этом этапе русскоговорящий специалист компании EstateService помогает Вам утрясти все детали с учетом именно Ваших интересов.

Когда все стороны пришли к согласию по всем вопросам, подписывается бумага, которая называется Compromis de Vente - соглашение о покупке. Бумага подписывается с обеих сторон и фактически является предварительным договором. Кроме подробных деталей о самой недвижимости и условиях сделки, в “компроми” фиксируют информацию о покупателе и продавце - полное имя, дату и место рождения, место работы, семейное положение, место жительства. Уже в момент подписания этого соглашения продавец должен предоставить заключение специалистов о техническом состоянии помещения, всего 8 экспертиз: отсутствие свинца и асбеста в конструкции дома и его отделке, отсутствие термитов, диагностика состояния газовых труб и электрической проводки, диагностика класса энергопотребления дома, техногенных рисков (загрязнения промышленностью и т. п.), диагностика воды на соответствие санитарным нормам.

На основании Compromis de Vente нотариус предоставляет покупателю данные специального счета, куда клиент должен перевести сначала залог, а впоследствии - всю сумму. Этот счет существует специально для проведения оплаты продажи недвижимости и страхуется финансовыми гарантиями нотариальной палаты Франции. В течение недели (иногда двух) с момента подписания “компроми” покупатель должен перевести залог - 10% от суммы. С момента поступления залога на счет нотариуса у клиента есть недельный перерыв на “еще раз подумать”, регламентированный французским законодательством. В течение этой недели клиент вправе отказаться от покупки и может вернуть свой залог. Впоследствии отказ от сделки со стороны покупателя будет обозначать потерю залога (за исключением случаев с отказом в получении ипотеки), а в случае отказа от сделки продавца - необходимость последнего выплатить покупателю залог в двойном размере.

Дальше нотариус начинает оформление так называемого досье на объект, для чего собирает целую кучу справок, чтобы подтвердить право собственности, проверяет объект на отсутствие обременений (не заложена ли эта недвижимость), проверяет согласие всех собственников на продажу, прочие нюансы и составляет основной договор купли-продажи. Договор, как правило, типовой, но учитывает все дополнительные детали. Важный момент - нотариус должен получить согласие местной администрации на совершение сделки. Формально местный муниципалитет имеет приоритетное право на покупку объекта недвижимости по цене договора, и сделано это в первую очередь для того, чтобы при покупке стоимость объектов не занижали и не уходили от уплаты налогов.

На сбор всех документов и составление досье уходит около двух месяцев. И дело тут не только в нотариусе, но и в сроках выдачи запрашиваемых им документов из местных органов власти, которые должны предоставить ему все справки и выписки. В течение этого времени клиент должен перевести оставшуюся сумму на счет нотариуса, чтобы в назначенный день все было готово для подписания. Кроме стоимости самой недвижимости на счет нотариуса переводятся деньги на все расходы на оформление сделки, которые для вторичной недвижимости составляют 6-7%, а для новостроек (когда объект покупается непосредственно у строительной компании) - около 3-4% (разница из-за подсчета НДС). В эту сумму входят оплата налогов (5,09 % для объектов, с момента строительства которых прошло больше 5 лет), гонорар нотариуса (прогрессивная шкала в зависимости от стоимости объекта), плата за получение всех справок и регистрационные сборы. Некоторые сборы фиксированные, некоторые имеют прогрессивную шкалу, в результате чем дороже недвижимость, тем получается ниже этот процент, т.е. для квартиры в 150 тыс евро стоимость транзакции будет около 7%, а для объекта за 1.5 млн евро - около 6%.

Комиссионные агентства в момент подписания сделки оплачивает продавец, а их размер фигурирует в договоре. Самой распространенной практикой является участие в сделке двух агентов: один представляет и защищает интересы продавца, второй - покупателя (мы). Подразумевается, что один агент не может отстаивать интересы одновременно двух сторон, а так как обе компании действуют по соглашению, они делят комиссию между собой, то никаких дополнительных комиссионных в норме клиент не платит. Иными словами, вы так или иначе заплатите комиссионные в полном объеме, так как они включены в цену (даже если встретите собственника напрямую - он все равно продает через какого-то агента и называет цену с учетом его вознаграждения и не ниже - таковы стандартные условия договора), вопрос в том возьмете ли вы себе на защиту и в помощь русскоговорящего агента и надежную компанию, которую он представляет, или нет. Таким образом, устоявшаяся практика на французском рынке достаточна комфортна для всех сторон - интересы всех участников процесса соблюдены, и продавец и покупатель могут рассчитывать на квалифицированную поддержку без дополнительных выплат и скрытых платежей.

Итак. Деньги переведены на счет нотариуса, договор составлен, все документы проверены, формальности соблюдены. В назначенный день обе стороны подписывают в присутствии нотариуса договор купли-продажи (Acte de Vente). Нотариус переводит деньги продавцу и регистрирует нового собственника в специальном бюро, вам торжественно вручают ключи. Свидетельство о собственности придется подождать в течение нескольких месяцев, но это никак не ограничивает ваши права или обязанности. Первая возникает сразу - недвижимость необходимо застраховать.

Теперь несколько важных ремарок и пометок. Во Франции, как и в любой другой стране мира, встречаются мошенники и недобросовестные агенты. Важные вещи, которые вы должны помнить, чтобы не попасться в лапы проходимцев.

• Объект всегда продает собственник, поэтому деньги переводятся только на специальный счет нотариуса и никогда не на счет компании-посредника. Мы всегда проверяем выбранного продавцом нотариуса и стараемся провести сделку через своего, проверенного. Были случаи, когда нас просили оформить недвижимость, найденную через “хороших друзей” и когда мы подключались, выяснялось что предоставленный продавцом нотариус - липовый.
• Французский рынок, в частности рынки недвижимости Парижа и Лазурного Берега - очень активные. Там редко предложение поспевает за спросом, поэтому продать хороший объект за адекватную цену для собственника - никогда не проблема. И тем не менее, нам не раз приходилось слышать истории о каких-то фантастических знакомствах, которые сулят возможности покупки объектов существенно ниже рыночной цены и прочие вариации сказок, рассчитанных на неопытного доверчивого покупателя. Нет, мы настаиваем - существуют объекты, не выставленные в открытую продажу и существуют обстоятельства, при которых можно купить объект ниже рыночной стоимости, но пользоваться этими возможностями можно только тогда, когда вы хорошо знаете рынок и имеете дело с профессионалами, а никак не “знакомая парикмахер, которая живет во Франции и всех там знает”.
• Самая распространенная практика во Франции (т.е. 99% всех предложений) - указанная цена объекта уже включает комиссионные агентства недвижимости. Если вам пытаются добавить к цене кроме стоимости оформления еще комиссионные агентства - дело пахнет керосином, скорее всего вы в итоге заплатите их в двойном объеме, а у вашего “агента” нет лицензии во Франции.
• Практика занижения цены объекта при продаже во Франции отсутствует. Налоги платить французы не любят, но в современных условиях, в особенности в сделке с иностранцами, им проще провести всю сумму по договору. Если вам предлагают заплатить какую-то сумму вне договора - это повод серьезно насторожиться.

Покупка недвижимости - серьезная инвестиция и соблюдение всех формальностей является важной составляющей этого процесса. Мы всячески призываем наших клиентов и всех интересующихся данным вопросом не доверяться случаю или малознакомым людям, репутацию которых вы не можете оценить или проверить.