Недвижимость в Болгарии от застройщика

Что будет, если попробовать купить недвижимость в Болгарии напрямую от застройщика, не прибегая к помощи квалифицированного агентства недвижимости? Сэкономить на такой покупке не удастся - цена на недвижимость у застройщика указана в прайс-листе и она одна при покупке как напрямую, так и при обращении в добросовестное агентство. Комиссию агентству платит не покупатель, а застройщик и платит именно за возможность не заниматься самому прямыми продажами и оформлением конечному покупателю. Даже если застройщик изобразит желание пойти прямому покупателю навстречу и дать скидку, в процессе оформления он всегда найдет возможность возместить свои расходы за лишние хлопоты. Иногда, если застройщик очень постарается и ему повезет, он даже сможет остаться с половиной выплаченных за квартиру денег и с самой квартирой, которую можно будет снова продать. А вот постоять за права покупателя будет уже некому. Какие же подводные камни возможны при покупке недвижимости в Болгарии напрямую от застройщика?

1. Застройщик покажет Вам лишь свой или, в лучшем случае, 2-3 своих проекта, и никак не окажется беспристрастным в описании достоинств и недостатков ни комплекса, ни населенного пункта, где он расположен. Вы узнаете о том, что море на пляже комплекса не очень чистое или о том, что от владельцев много нареканий на качество отделки лишь тогда, когда будет уже поздно.

2. Застройщик может не сказать Вам всей правды о действительном количестве проданных квартир в своем комплексе. Не секрет, что некоторые застройщики изначально выставляя на продажу свою недвижимость, отмечают проданными некоторое количество квартир в своих прайс-листах. Ведь если окажется, что купивших всего двое или трое, то комплекс, скорее всего заморозят до лучших времен, поскольку оплата содержания жильцами зон общего пользования не покроет расходов управляющей компании. Либо эти две или три семьи будут отдыхать ближайшим летом рядом с бассейном без воды, среди неполитых кустарников и немытой плитки.

3. Тем не менее, продажи квартир в строящемся комплексе всегда начинаются с первой квартиры, и застройщик вряд ли сможет объективно прогнозировать степень вероятности того, что построенное им будет востребовано и распродано. Не очень объективно он расскажет и об успешности или полном провале своих предыдущих проектов, случились ли там ущемленные в правах клиенты, особенно если он строил их на другое юридическое лицо.

4. Документы на право собственности на землю, разрешение на строительство и другие важные бумаги застройщик предоставит Вам в лучшем случае на болгарском языке, но даже если будет организован перевод (скорей всего за Ваши отдельные деньги), Вы все равно не знаете что там должно быть написано, подлинный ли это документ и не устарели ли данные, приведенные в нем.

5. Даже если Вы являетесь юристом по образованию, маловероятно, что Вы являетесь специалистом именно в болгарском жилищном законодательстве, и сможете учесть все нюансы договора, распознать все тонкости и предвидеть все возможные подводные камни. Не сомневайтесь, что у застройщика есть юрист нужной квалификации, и в этой сделке он будет работать не на Вашей стороне.

6. Даже если застройщик и обещает, что бывает довольно редко, взять на себя регистрацию Вас как нового собственника недвижимости в Булстате, налоговой инспекции и оформление всех прочих бумаг, скорей всего, когда дойдет до дела, он потребует за эти действия дополнительной оплаты, причем совсем необязательно что сообщит об этом сразу, при бронировании.

7. Застройщик не будет способствовать в приобретении билетов, получении виз в Болгарию и бронированию гостиницы. Некоторые из них помогают в каком-то из этих моментов, но только при первой поездке, до получения первой оплаты за недвижимость.

8. Застройщики в подавляющем большинстве случаев выставляют цены, действительные лишь при оплате части стоимости недвижимости наличными или на оффшорные счета. Если Вы не готовы приезжать в Болгарию несколько раз с суммами, допустимыми к вывозу из РФ, это может стать проблемой.

9. Застройщики имеют крайне слабое представление о валютном законодательстве Рф, поэтому в договорах, подготовленных ими, часто встречаются моменты, из-за которых Вы не сможете перевести платеж на их счет – банки платеж не примут. Обычно это выясняется после того, как Вы уже провели в банке изрядное количество времени, и не факт что вторая и даже третья редакция договора будет удовлетворительной для банка. Это может показаться удивительным, но застройщики практически никогда не делают выводов после подобных ситуаций, всегда считают что проблемы с переводами связаны с капризами отдельных банковских клерков или самих клиентов, и из раза в раз предлагают клиентам на подписание одни и те же договора.

10. Застройщики после получения залога сами часто тянут время с подписанием основного договора, долго не предоставляют его, долго исправляют неточности, потом дают очень мало времени на ознакомление с договором, за это время срок перевода очередного транша проплаты, указанного в документе о бронировании, истекает и застройщики предлагают оплатить бронирование заново, считая старое бронирование недействительным. Мы знаем нескольких застройщиков с очень привлекательными предложениями, которые делают такие бронирования основным источником своего дохода, а их квартиры и домики так и стоят непроданными.

11. Образец предварительного договора, который должен быть подписан в срок от 1 недели до 1 месяца после внесения брони, застройщик может Вам и показать перед тем, как Вы решите забронировать недвижимость. Но когда для Вас будет подготовлен окончательный вариант на подпись, он может отличаться от образца, иногда весьма значительно – например, там может быть указано, что в оговоренную стоимость не входит кондиционер, что оформление стоит еще 1000 Евро или что стоимость изначально была указана без НДС. Вариантов может быть очень много, все они будут не в Вашу пользу, а времени для тщательной проверки и торговли и взыванию к порядочности может уже не оказаться – ведь сроки очередной проплаты ограничены, к тому же надо иметь временной запас на банковские формальности.

12. Если Вы приобрели квартиру в строящемся комплексе, Вы никогда не сможете быть уверенным, что застройщик сообщает Вам правду о ходе строительства. Даже если Вы увидели, что комплекс почти готов и остались незначительные элементы отделки – Вы никогда не можете быть уверенными, что в таком состоянии комплекс не стоит уже два года. Мы знаем застройщиков, которые нанимают на два часа строительных рабочих и экскаваторы, чтоб сделать фотосессию, изображающую бурное строительство.

13. В Болгарии, курортной стране, офисные сотрудники часто бывают весьма расслабленными и может быть вполне нормальным не получить ответа по электронной почте две недели, и если в офисе не отвечает телефон, тем более что основная задача застройщика все-таки строить, а не вести корреспонденцию. Если Ваша сделка завершена еще не полностью, такие моменты могут заставить существенно поволноваться.

14. Если застройщик все же окажется недобросовестным и Ваши права окажутся нарушенными – ему нечего опасаться. Вы не обладаете никакими рычагами воздействия на него, не можете распространить информацию о непорядочности в профессиональной среде, что может напугать его гораздо больше, чем абстрактные обещания "написать о нем в интернете" или трудновыполнимые угрозы быстро найти высокопрофессионального адвоката, который вполне может оказаться его другом детства, да и с юридической точки зрения без профессиональной консультации Вы могли подписать уже слишком много «неправильных» бумаг.