Мировая финансовая истерия и рынок недвижимости Болгарии

С началом потрясений в мировом финансовом секторе, буквально сразу, в газетах и сетевых новостных изданиях появились заголовки о начале стагнации на рынках недвижимости - сначала США, а потом и Европы. В сентябре на некоторых зарубежных специализированных ресурсах по недвижимости появились первые публикации о замедлении рынка недвижимости в Болгарии вследствие глобального экономического кризиса. Подобные заметки спровоцировали рост продаж недвижимости, приобретенной с инвестиционными целями (преимущественно от собственников из Великобритании и Ирландии). Далее хронология событий была приблизительно следующей:

Рынок недвижимости Болгарии до начала мировых потрясений

За период с 2007 и три четверти 2008 года средневзвешенная цена на недвижимость в Болгарии увеличилась почти на 70%. Во второй половине 2009 некоторые аналитики рынка недвижимости Болгарии начали говорить о грядущем замедлении роста цен на недвижимость, причинами которого стало перенасыщение рынка новостройками, не самыми благоприятными условиями ипотечного кредитования, а так же очень резким ростом рынка в последние полтора года, который привел к переоценке некоторых сегментов. Данную точку зрения разделяли не все участники рынка и многие утверждали, что затишье - явление временное и в Болгарии еще достаточно высоколиквидных объектов недвижимости как в городах, так и курортных зонах на побережье Болгарии. На самом деле - когда в 11 европейских странах и США рынки недвижимости уже ощутимо "просели", несущественное снижение цен на недвижимость в Болгарии только началось и повод для оптимизма остался. Более того, представители некоторых известных в Болгарии компаний - операторов на рынке недвижимости, высказались в пользу дальнейшего роста. Ими было отмечено, что никакого кризиса на рынке недвижимости  Болгарии нет, а снижение спроса произошло в сегменте объектов, приобретаемых с инвестиционными целями и имеющих низкую ликвидность на стабильном рынке.

Состояние рынка и перспективы

Для начала, следует отметить что финансовые проблемы, затронувшие кредитный сектор, не могли не сказаться и на ипотеке Болгарии. Опасения обвала цен на рынке недвижимости привели к тому, что индекс BGREIT (показатель развития ипотечных трастов Болгарии) снизился практически наполовину, мелкие застройщики начали продажи проектов и земельных участков, а крупные операторы пересматривают прогнозы по прибыли и замораживают наименее интересные проекты с целью снижения затрат.

Теперь попробуем разобраться, какая именно недвижимость падает в цене и почему

1. Падение всегда начинается с низколиквидных объектов недвижимости. В случае с Болгарией - это, в первую очередь, загородные дома, расположенные в непопулярных районах с плохой инфраструктурой. Такие объекты легко купить на растущем рынке с перспективой последующей продажи, но сложно реализовать в момент стагнации.
   
2. Падение провоцируется паникой мелких инвесторов. В Болгарии все началось с британцев и по нарастающей распространилось повсеместно. Следует также отметить, что в Болгарии процент низколиквидных объектов, купленных с инвестиционными целями на быстрорастущем рынке достаточно велик.
   
3. Из первых двух пунктов становится понятно, что трагедия на рынке коснется в первую очередь мелких инвесторов - владельцев дешевой во всех отношениях недвижимости, рассматривавших ее как биржевой товар. Заработать на недвижимости 40% и более удалось только тем инвесторам, которые приобрели ее два-три года назад, покупатели, которые приобрели такие объекты менее 12 месяцев назад, не заработали ничего и стремятся избавиться от малоинтересной собственности.

Кому это выгодно?

Наряду с новостями о том, что рынок недвижимости Болгарии ожидают потрясения, с начала осени периодически появляются публикации о тех, кто рынок спасет и, чаще всего, фигурируют российские и ближневосточные инвесторы. Болгарские девелоперы осознали, что поток британских и ирландских денег в лице как мелких инвесторов, так и крупных компаний, вложивших в развитие горнолыжных курортов и недвижимость на побережье немалые средства, уменьшается. Однако, специалистами зафиксирован увеличившийся интерес со стороны российских покупателей (есть мнение, что покупатели из России в настоящее время составляют 70% покупателей недвижимости в Болгарии). Основная масса покупателей из России прибывает из Москвы и Санкт Петербурга, интерес данных покупателей сосредоточен, по большей части, на ликвидных предложениях, расположенных в аттрактивных местах, близко к морю, с хорошими видами, с хорошей инфраструктурой в самом комплексе и вокруг него. Большим, чем раньше спросом также стали пользоваться дорогие квартиры в Софии и других крупных городах. Значительную часть покупателей интересует недвижимость не для себя, или не только для себя, а для сдачи в аренду. В любом случае, становится очевидно, что в настоящее время для инвесторов, ищущих быстрой прибыли на растущем рынке, условия не слишком привлекательны. Покупать будут либо инвесторы, имеющие долгосрочные перспективы, либо частные лица, вкладывающиеся в качественную и ликвидную недвижимость.