Процедура покупки недвижимости в Болгарии

После выбора объекта недвижимости главной задачей является резервирование объекта за собой и снятие его с продажи. Инструментом для решения этой задачи является внесение залога. Обычно размер залога составляет от одной до пяти тысяч Евро в зависимости от стоимости недвижимости и условий застройщика. Залог этот обычно вычитается из последующих платежей (хотя некоторые агентства и застройщики оформляют такой залог как оплату за бронирование и плюсуют его к стоимости квартиры), и является невозвратным и гарантирует – выбранная вами квартира или дом при соблюдении вами условий, прописанных в бумаге о бронировании, будут проданы именно вам.

Бумага о бронировании содержит основные условия ваших договоренностей с продавцом, включая номер квартиры, ее площадь, стоимость, сроки оплаты последующих взносов. В некоторых случаях необходимо прописать в бумаге еще некоторые тонкости, о которых должен позаботиться юрист агентства, помогающего вам оформить сделку. Бумага о бронировании оговаривает также сроки подписания предварительного договора между вами и застройщиком.

Как правило, предварительный договор готовится в течение нескольких дней (до недели), в течение которых производится также проверка его специалистами агентства. Для подписания этого договора не обязательно все еще находиться в Болгарии, обычно покупатель и застройщик обмениваются сначала сканированными подписанными договорами по электронной почте, а затем отправляют подлинники друг другу курьерской службой. Предварительный договор – важный документ, в котором подробно прописываются все детали – сроки выплат, суммы, сроки сдачи квартиры, состояние, в котором она сдается и многое другое. Следующий после брони платеж обычно производится в течение 2-4 недель после первого платежа. К этому времени договор уже должен быть подписан, потому что он будет необходим как основание для платежа в банке. Подлинника договора в банке не потребуют, достаточно будет распечатать отсканированную копию. К сожалению, застройщики в Болгарии не посвящены в тонкости валютного законодательства РФ, поэтому чтобы вы не тратили время на несколько поездок в банк и переделки договора в соответствии с требованиями, специалисты агентства должны проверить договор и на эти мелкие детали.

Нотариальное оформление объекта в собственность происходит после полной оплаты недвижимости и после сдачи объекта, то есть после получения им Акта 16 от специальной государственной комиссии. Специалисты агентства должны убедиться, что сдача действительно состоялась и с Актом 16 действительно все в порядке.

Подготовка к нотариату также является задачей вашего агента. На основании данных покупателя и подробных данных о недвижимости, получаемых агентством от застройщика, нотариус готовит нотариальный акт, он тщательно проверяется на отсутствие неточностей. Специалисты агентства помогают вам оформить необходимые доверенности и декларации в Болгарии или в Болгарском консульстве в России (о гражданском состоянии и происхождении средств на покупку). Декларации являются формальностью, но к сожалению, правила их составления часто меняются, а без «правильных» деклараций нотариат состояться не сможет.

На нотариат можно приехать лично, но как правило, покупатели оставляют доверенность на агентство. Эту доверенность также можно оформить, только находясь в Болгарии или в болгарском консульстве в Москве или Санкт-Петербурге, поэтому ваш агент должен позаботиться о бумагах заранее, чтоб оградить вас от лишних телодвижений. Особенно актуально это для покупателей из городов, в которых нет болгарского консульства.

Забота агентства также – правильная оплата нотариальных расходов. В добросовестном агентстве вы получите чеки на каждую, даже самую мелкую выплату. Расходы на оформление составят около 5% от стоимости недвижимости, прописанной в нотариальном акте, и будут состоять из налога на покупку (от 2 до 4% в зависимости от муниципалитета), нотариальных выплат, оплаты судебного переводчика, пошлины за регистрацию в регистре недвижимости.

После проведения нотариата необходимо зарегистрировать права собственности в Булстате и в налоговом управлении. Чаще всего агентства делают это бесплатно, в некоторых данная услуга стоит 200 - 400 евро. С застройщиком, точнее с его управляющей компанией, необходимо подписать также договор об обслуживании комплекса, в котором прописаны правила для проживающих и условия оплаты обслуживания. В обслуживание входит уборка мест общего пользования, пляжа, если у комплекса он собственный, уход за зелеными насаждениями, за бассейнами, если они есть. Соответственно, стоимость обслуживания зависит от обширности и степени благоустроенности территории комплекса. Правила для проживающих обычно направлены на защиту общего порядка, тишины и сохранности общего имущества и не ограничивают права добросовестных владельцев. Тем не менее, договор об обслуживании комплекса обычно тоже проверяют специалисты агентства. Как в любой бумаге, в нем возможны тонкости, которые лучше обсудить до подписания.

В случае, если вы планируете сдавать свою новоприобретенную собственность в аренду, нужно будет подписать также договор с управляющей компанией на сдачу в аренду. Можно сдавать самостоятельно, но все равно придется прибегнуть к помощи управляющей компании для финальной уборки после отдыхающих, смене белья и т.п. Некоторые инвесторы покупают сразу несколько квартир в одном или соседних комплексах, в одной из квартир живут сами в течение лета, остальные сдают. В этом случае заниматься арендой можно впоследствии самостоятельно.