Рынок недвижимости Черногории в 2012 году

Приобретение готовой жилой и коммерческой недвижимости, земельных участков, а также строительство вилл и коммерческих объектов (отелей, баров, магазинов) на черногорском побережье Адриатики за время нашей работы с этим направлением уже успело пройти через различные стадии рынка: от неуверенного спроса в самом начале пути (“Где-где это находится? А война там закончилась?”), к лавинообразному взрывному росту интереса и цен в 2006-2007 годах (“Никогда не был, но слышал что там будет новый Монако и цены растут на 60% в год, срочно вылетаю”) с последующей стагнацией и снижением цен до более вменяемого уровня и, наконец, стабилизацией ситуации и новым повышением спроса и цен, начиная с 2011 года.

Компания EstateService занимается продажей Черногорской недвижимости с 2004 года. Мы можем гордо сказать, что были первыми, кто предложил это направление российским инвесторам и взялся за его популяризацию. С тех пор нам удалось накопить огромный опыт и мы по-прежнему и с удовольствием готовы помочь вам с выбором и безопасным приобретением в собственность недвижимости в этом практически нетронутом уголке адриатического побережья

Несмотря на кризисы, взлеты и падения страна развивается своим чередом и набирает все большую популярность. Чем же привлекает инвесторов вложения в жилую и коммерческую недвижимость на черногорском побережье Адриатики?

Подробная карта побережья Черногории (385 кб)

Перечислим основные достоинства этой части Адриатического побережья и, соответственно, доводы в пользу покупки недвижимости именно в Черногории:

• Черногорское побережье - самое чистое и не испорченное цивилизацией побережье Адриатики, при этом оно одно из самых красивых. Громадные отели и шумные рестораны не перегружают береговую линию. Море на восточном побережье Адриатики значительно чище, чем на западном. Именно за этим шармом дикой природы и приезжают сюда отдыхать туристы со всего света, в том числе и из соседней солнечной Италии;
• Замечательно мягкий и ровный климат в течение всего года. Берег усажен пальмами, кипарисовыми и маслиновыми рощами, кедрами, виноградниками, агавами, киви и гранатами, в тени которых уютно размещены коттеджи, апартаменты, виллы и пансионы; Побережье очень зеленое и зелень держится практически круглый год;
• Отсутствие серьезных сложностей в изучении или хотя бы пониманию сербского языка, относящегося к славянской языковой группе. Потенциальному покупателю будет значительно проще жить и общаться, что особенно актуально для людей старшего поколения, для которых изучение нового языка часто становится серьезным препятствием.

   

  В Черногории вы сможете понимать и немного говорить уже через неделю;

• Относительно низкий уровень бюрократизации и наличие отработанного за последние годы государственного механизма покупки, что позволит оформить покупку - продажу недвижимости относительно просто и сравнительно с другими европейскими странами быстро, хотя в этом пункте стоит сделать отдельное отступление. Государственный механизм сам по себе не оберегает потенциального покупателя от неправомерных действий продавца с точки зрения неточности или некорректности информации описания объекта, “жонглирования” терминологией в документах и ценообразованием. Именно тут вам понадобится помощь специалиста.;
• Исторически сложившаяся охрана права частной собственности на землю. Земля всегда находилась в частном владении. Недвижимость в Черногории не отчуждалась никогда.;
• Льготное по сравнению с Испанией, Францией, Италией, Грецией, Кипром налогообложение владельцев земли и недвижимости, низкие коммунальные и другие местные платежи, в том числе и при продаже жилой и коммерческой недвижимости;
• Стоимость недвижимости в Черногории - да, этот пункт с 2011 года снова актуален! Недвижимость в Черногории стоит дешевле, чем в других развитых странах Европы, если сравнивать объекты с одинаковыми характеристиками (площадь, метраж, пляжи, видовые характеристики, особенности региона). Т.е. после кризиса в Испании недвижимость там стала местами стоить столько же, сколько в Черногории, но сравнивать эти предложения бессмысленно: пустынный берег солончака в 3 часах езды от ближайшего международного аэропорта или подножье зеленой горы у чистейших вод Адриатики!
• И, наконец, что весьма немаловажно в текущих условиях экономической нестабильности - рынок недвижимости в Черногории стабилизировался. Спекулянты всех мастей отхлынули, цены перестали расти бешеными темпами, они откорректировались и стали более адекватными и соответствующими приобретаемым выгодам. Если говорить языком фондового рынка, то Черногория и высокодоходных и рисковых инвестиций превратилась в “тихую гавань” для инвесторов.

В связи с тем, что стратегическим направлением развития Черногории является туризм, то наиболее интересным для иностранного инвестора сегментом рынка недвижимости остаются все виды жилой и коммерческой недвижимости на побережье (виллы, дома, апартаменты, коттеджи, отели, комплексы апартаментов, рестораны, бары), подходящие для туристов и отдыхающих.

Цены на недвижимость в Черногории - это отдельная история и нам сложно представить рынок, где все настолько же неоднозначно и запутано. На цену недвижимости влияет целая масса факторов, большинство из которых скрыто от глаза и требует тщательной проработки и знаний. Основными остаются местоположение, наличие вида на море и коммуникаций, а также состояние самого объекта. Однако термин “местоположение” тут необычайно широкий и должен учитывать массу нюансов.

Пытаться выводить среднюю цену за квадратный метр мы перестали уже достаточно давно, потому что каждый объект - уникален (и это, несомненно, еще один плюс Черногории) и часто дома, находящиеся в 500 метрах друг от друга могут отличаться в цене весьма существенно, просто потому что один находится на границе большого участка, выведенного под многоквартирную застройку. Опять же играет роль, относится дом к туристической зоне, или это “резидентная” часть города, где туристов мало и до пляжа нужно добираться на транспорте (хотя это тоже “недвижимость в Черногории”), кто живет по соседству и так далее.

Зонально на побережье наиболее дорогими зонами являются Будванская Ривьера (от Будвы до Петровца) и Бока Которская (с некоторым дроблением на зону от Игало до Кумбора и внутренней частью: Тиват, Котор и его ближайшие окрестности, небольшие деревни вроде Пераста или Лепетани). Дальше по ценам идет южная часть Черногорского Приморья (от Cутоморе до Ульциня и “Велика Пляжа” включительно) - Барская Ривьера. Основной интерес и наиболее ликвидная недвижимость располагается на расстоянии до 1000 м от береговой линии (не всегда пляжа), самые дорогие и престижные объекты - непосредственно на первой линии и часто имеют свои причалы или выход в море. Ландшафт побережья неоднородный, местами горы вплотную подступают к воде и часто квартиры, находящиеся в 300 метрах от берега уже предлагают потрясающие панорамные виды на море или на море и на горы (как в Боке Которской). Каждый из регионов, каждый город и населенный пункт имеют свои собственные особенности - где-то могут быть проблемы с водоснабжением (хотя они активно решаются в последнее время), где-то с электрическими мощностями, где-то далеко до магазинов и так далее

Из-за этой ситуации разброс цен ошеломляет: они начинаются от 40-50 тыс евро за небольшую квартиру или квартиру-студию (метраж 20-35м, т.е. около 1200 - 1500 евро за метр квадратный) и дальше идут вверх, практически не имея верхней границы. Хорошие объекты (новые квартиры с отделкой, с видом на море и в пешей доступности до пляжа) оцениваются в 2200 - 4000 евро за метр квадратный и зависят от уровня отделки, видов и опять же местоположения и окружения. Таким образом, если говорить об одно и двух спальных квартирах, то хороший выбор (именно выбор, а не единичные предложения) вторичного жилья начинается в диапазоне от 70 тыс евро (40-50м2), а для новостроек этот рубеж где-то от 100 тыс евро (за 50-70м2). Время ажиотажного спроса закончилось, на рынке достаточно квартир по адекватным ценам и можно спокойно выбирать, хотя рынок летом 2012 года достаточно активный и хорошее надолго не задерживается

Стоит отметить, что за последние годы в Черногории стало строиться достаточно много жилья. Те участки земли, которые покупались в 2006-2008 годах с прицелом на многоквартирное строительство уже постепенно реализуются в виде разнообразных строительных проектов. Если на заре рынка выбирать квартиры приходилось исключительно из вторичного фонда по принципу “наименее страшное”, то сейчас у покупателя выбор из десятков новостроек. Большинство из них - это просто небольшие дома на 5-15 квартир, иногда с общим бассейном, “втиснутые” в старую застройку вилл и домов то тут, то там. Встречаются и более масштабные проекты, но их меньше и они больше склоняются в сторону сектора дорогого, элитного жилья.

Аналогичная, мало поддающаяся унификации и систематизации история с домами. Небольшие домики “где-то на побережье”, обычно в пределах 2-3 км в зависимости от значения термина “недалеко” у продавца, начинаются в ценах от 60-70 тыс евро. За эти деньги можно купить “рушину” (развалину) или небольшой домик построенный “из того что было” лет 10 назад, стоящий на участке в 3-5 соток. Качество строительства вообще не поддается никакой классификации (преимущественно самострой), а про особенности архитектуры можно говорить только для более дорогих домов (от 200 тыс). Исторически основным критерием построек было соотношение цены строительства с количеством квадратных метров и спален, про внешний вид думали меньше всего. Если отталкиваться именно от цен, то выглядит картина следующим образом. Нижний предел - 60-70 тыс евро, более менее приличные дома небольшого метража самой постройки и участка с хорошими видовыми характеристиками стоят от 100-120 тыс евро и находятся в не самых престижных местах (не застроенных многоквартирными домами но далеко от инфраструктуры, т.е. без машины не обойтись) - на полуострове Луштица, в Барской Ривьере, в дальних уголках Боки Которской. То, что принято называть “виллой” стоит уже ближе к 200 тысячам и дальше - почти до бесконечности. За 400-500 тысяч можно выбирать уже весьма и весьма приличные виллы, построенные или перестроенные несколько лет назад или только что, в непосредственной близости от воды

Еще одна причина разброса цен или появления не рынке неадекватно низкой цены на хороший объект - проблемы с документами. Как мы уже говорили, преимущественно дома в Черногории представляют собой самострой, возведенный в разные периоды жизни страны. И если в последнее время все стараются более менее делать всё по букве закона, то для объектов, построенных более 5-6 лет назад, проблемы с документами - ситуация скорее массовая, чем исключительная. Незарегистрированные метры, иногда целые этажи или целые постройки, легализация который влетит в приличную сумму и далеко не всегда возможна. Сообщать об этом собственник конечно же не спешит или говорит “покупай, а я все решу, у меня брат в кадастре работает”. Сложно передать сколько таких дел сейчас находится в рассмотрении черногорских судов, когда новый владелец пытается привлечь к ответу продавца или возместить свои потери. Будьте бдительны, а лучше - обратитесь к нам за профессиональной помощью.

На сегодняшний момент (лето 2012 года), после всех изменений последних лет законодательство позволяет иностранцам беспрепятственно покупать и продавать на территории Черногории коммерческую и жилую недвижимость, с некоторыми ограничениями по земельным участкам. В частности земля “под домом”, т.е. когда речь идет о покупке дом с земельным участком, не превышающем 5000 м2, оформляется в собственность без проблем. Земельные участки без построек или с постройками, но больше 5000 м2 (50 соток) купить можно, оформив местное юридическое лицо, что не очень дорого и не сложно.

Еще один важный плюс Черногории - одни из самых низких расходов в Европе на покупку, продажу и содержание недвижимости. Низкие налоги, низкие коммунальные платежи - все эти цифры напрямую зависят от уровня доходов основного населения страны, а зарплаты в Черногории довольно низкие по сравнению с крупными российскими городами, не говоря уже об остальной Европе

На территории Черногории действует безвизовый режим для граждан РФ. Для пребывания больше 30 дней можно выехать в соседнюю страну хотя бы на экскурсию, либо можно получить визу в черногорском консульстве в Москве. Возможности же получения вида на жительство в Черногории, несмотря на обещания многих недобросовестных риэлторов, сейчас существенно сократились. На практике получают его только через оформление действующего юридического лица.